Quinta, 20 Junho 2024

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Imóveis podem ser usados como garantia em mais de um financiamento

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Imóveis podem ser usados como garantia em mais de um financiamento

Novo marco legal também altera regras sobre leilão de imóvel dado como garantia 

Com a nova lei, o consumidor poderá dar um imóvel em garantia em várias operações de crédito simultâneas. (Foto: Divulgação)
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O tomador de crédito agora pode oferecer bens como garantia para mais de um empréstimo. O Marco Legal das Garantidas, aprovado no início de outubro pelo Senado, foi sancionado pelo presidente Luiz Inácio Lula da Silva, com vetos.

Com a nova lei, o consumidor poderá dar um imóvel em garantia em várias operações de crédito simultâneas. Isso vale se o tomador tiver uma moradia extra, sendo proibida a inclusão do imóvel único como garantia de um empréstimo. Segundo o governo, essa vedação impede que uma família fique sem moradia e tenha o imóvel tomado se deixar de pagar uma dívida.

Antes da lei, uma casa só poderia ser dada como garantia em uma única operação de crédito, mesmo se o empréstimo ou financiamento tivesse valor mais baixo. Agora, a diferença entre o valor da operação de crédito e do bem dado como garantia poderá ser usada em outras operações, desde que estejam dentro da mesma instituição financeira.

Por exemplo, se um imóvel de R$ 300 mil fosse dado como garantia para um empréstimo de R$ 50 mil, os R$ 250 mil de diferença não poderiam ser dados como garantia até que a operação fosse quitada. Se o consumidor não pagasse o empréstimo, e a casa fosse a leilão, o consumidor embolsava a diferença. Só aí poderia usar o dinheiro.

Agora, os R$ 250 mil restantes poderão ser usados para outras operações de crédito, comprometendo todo o valor da casa. Não é possível dar o mesmo bem como garantia para bancos diferentes.

Outra novidade da lei é a possibilidade de que o credor faça propostas de desconto ao devedor por meio de cartórios. O consumidor inadimplente terá 30 dias para aceitar a proposta a partir do recebimento por carta simples, correio eletrônico ou aplicativo de mensagem instantânea.

O projeto de lei havia sido enviado ao Congresso Nacional em 2021, no governo anterior. De acordo com o Ministério da Fazenda, a nova lei é importante para baratear o custo do crédito no país.
Veto

O presidente vetou um trecho que permitia a tomada de veículos com financiamento em atraso sem a autorização da Justiça. A apreensão por mandado extrajudicial ocorreria se o devedor não entregasse o bem dentro do prazo legal. Nesse caso, os cartórios lançariam a tomada do bem em uma plataforma eletrônica.

Leilão de imóvel dado como garantia
Aprovado pela Câmara dos Deputados, o projeto de lei das garantias (PL 4188/21) também muda as regras para aceite de lance em leilão de venda de imóvel dado como garantia com alienação fiduciária.
Quando a alienação for de imóvel objeto de financiamentos imobiliários residenciais, as novas regras não valerão para o sistema de consórcios.

Para essas situações de financiamento imobiliário, o projeto inclui regra para o segundo leilão, prevendo que será aceito o maior lance oferecido se ele for igual ou superior ao valor integral da dívida garantida pela alienação fiduciária mais antiga vigente sobre o bem mais despesas, tributos e taxas de condomínio.
Se nesse segundo leilão não houver lance que atenda a esse piso, a dívida será considerada extinta, com quitação recíproca e posse definitiva do imóvel para o credor.

A extinção da dívida será aplicável inclusive quando o credor preferir o uso da via judicial para executar a dívida.

A alienação fiduciária ocorre quando o imóvel é dado em garantia do financiamento para sua compra, procedimento semelhante ao usado no financiamento de veículos. Mas também pode ser usada como forma de garantia nos empréstimos para outras finalidades. 

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